有料老人ホームの前払金償却・初期償却・返還金の読み方と、比べ方

前払金は「入場料」ではなく「家賃の前払い」

ここが最も誤解されるところです。前払金は、施設に入るための権利金ではありません。これから住む期間ぶんの家賃を、先に預けているお金です。

有料老人ホームの費用は、前払金、毎月の月額利用料（管理費・食費など）、介護保険の自己負担の3つでできています。このうち介護保険の自己負担は、要介護度とご負担割合で決まるため、どのホームでもほぼ同じです。ホームによる差が大きいのは前払金と月額利用料で、とくに前払金は、次にご説明する仕組みを知らないと正しく比べられません。

種類ごとの費用の相場や月額費用の内訳は、東急ウェルネスの老人ホーム紹介サービス「住まいる」のコラム老人ホームの費用相場と内訳でご説明しています。

償却と想定居住期間

預けた前払金は、住んだ月数のぶんだけ少しずつ「使われて」いきます。これを償却といいます。何年かけて使い切る設計かを示すのが想定居住期間で、多くのホームで5〜7年程度に設定されています。ご入居時の年齢によって想定居住期間を変えているホームもあります。

想定居住期間より早く退去した場合は、まだ使われていない分（未償却分）が返ってきます。逆に、想定居住期間を過ぎても、家賃を追加で請求されることはありません。前払金は、長く住まわれた場合の家賃の負担をホーム側が引き受ける仕組みでもあります。

償却期間とは

国の指針は、前払金の償却年数を、平均的な余命などから想定した入居の期間、つまり想定居住期間とするよう定めています。このため、想定居住期間は「償却期間」とも呼ばれます。

入居するときの年齢で、償却期間を変えているホームもあります。その場合は、重要事項説明書に年齢ごとの月数が書かれています。償却期間が短いほど、1か月あたりに償却される額は大きくなり、早く退去したときに戻る額は少なくなります。

初期償却に注意する

初期償却とは

初期償却とは、前払金のうち、入居したときに償却され、途中で退去しても戻らない部分のことです。国の指針は、前払金の計算のしかたを次のように示しています。

前払金 ＝ 1か月分の家賃など × 想定居住期間（月数）＋ 想定居住期間を超えて住む場合に備えて受け取る額

この式の後ろの部分が、初期償却にあたります。重要事項説明書では、「返還対象としない額」などと書かれています。

「償却」という言葉は、賃貸住宅や会計でも使われます。意味が違うので、混同しないようにしてください。

※ 賃貸の償却は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が紹介する裁判例、減価償却は国税庁の説明によります。

多くのホームでは、前払金の一部を初期償却として、入居期間にかかわらず返還しない扱いにしています。割合はホームによって違い、0%のところもあれば、20%や30%のところもあります。想定居住期間を超えて長く住まわれる場合に備えて受け取る部分、と説明されることが多いお金です。

前払金の金額だけを見て「こちらが安い」と判断すると、途中で退去したときに差が出ます。比べるときは、前払金・想定居住期間・初期償却の割合を3つセットで見てください。いずれも重要事項説明書に書かれています。

返還金は自分で計算できる

途中で退去したときに戻るお金（返還金）の考え方は、多くのホームで次のとおりです。

返還金 ＝（前払金 − 初期償却の額）×（想定居住期間の残り ÷ 想定居住期間）

たとえば、前払金2,000万円・初期償却20%・想定居住期間6年のホームで、2年で退去した場合を考えてみます。初期償却の400万円は戻りません。残りの1,600万円が6年で償却されるので、2年ぶんの約533万円が使われ、返ってくるのは約1,067万円です。

※ 前払金2,000万円・想定居住期間6年で、年単位に均等に償却するとした場合の目安です。実際は月単位や日割りで計算するホームが多く、計算式はホームごとに重要事項説明書と契約書に書かれています。

表のとおり、初期償却の割合の違いは、早い時期に退去するほど金額の差になって表れます。入院や、より医療の手厚い施設への住み替えなど、想定より早く退去する可能性も考えて比べておくと安心です。

3か月以内の解約と、前払金の保全

前払金については、ご入居者を守るためのルールが法律（老人福祉法）で定められています。

入居から3か月以内の解約（短期解約特例）

入居から3か月以内に契約が終わった場合は、初期償却の有無にかかわらず、実際に住んだ期間の家賃などを差し引いた前払金が返還されます。「90日ルール」とも呼ばれます。

差し引かれる額の計算のしかたは、老人福祉法施行規則で決められています。入居している方が亡くなって契約が終わった場合も同じです。

返還金 ＝ 前払金 −（家賃などの月額 ÷ 30 × 住んだ日数）

住んだ日数は、入居の日から契約が終わった日までを数えます。たとえば、前払金が1,200万円で、家賃などの月額が20万円のホームに入り、入居から30日で契約が終わったとします。差し引かれるのは20万円 ÷ 30 × 30日＝20万円で、1,180万円が戻ります（金額は説明のための例です）。

解約の申し出から契約が終わるまでの予告期間を使って、この3か月を事実上短くすることも、国の指針で認められていません。

※ 1日あたりの額と、管理費や食費などの精算のしかたは、重要事項説明書の「短期解約」の欄で確かめられます。

前払金の保全措置

前払金を受け取るホームは、万一ホームの運営が続けられなくなった場合に備えて、返還金の支払いを保証する措置（銀行の保証や保険など）をとることが義務づけられています。保全される額は、返還すべき額と500万円のうち、いずれか低い額です。どの方法で保全しているかは、重要事項説明書で確認できます。

返還でもめたときの相談先

返還金の額や時期で話がまとまらないときは、まず、計算の根拠をホームに書面で示してもらいます。国の指針は、ホームに苦情を受ける体制を整え、外部の苦情の窓口を入居者に知らせるよう求めています。それでも解決しないときは、次の窓口に相談できます。

※ 介護保険のサービスについての苦情は、区市町村の介護保険の窓口や、東京都国民健康保険団体連合会でも受け付けています。

前払いか月払いかは「何年住むか」で考える

多くのホームが、家賃相当額を全額前払いするプラン、半分を前払いするプラン、全額を月払いにするプランのように、払い方の違う料金プランを用意しています。

考え方はシンプルで、想定居住期間より長く住むなら前払いが有利、短ければ月払いが有利になりやすい、というのが原則です。ただし、手元に資金を残しておきたい、相続を考えたい、といった事情もあります。総額だけでは決まりませんので、ご家族とも相談して選んでください。

契約の前に確かめたいこと

• 前払金の金額と、ご自身の年齢での想定居住期間
• 初期償却の割合と、その理由
• 途中で退去したときの返還金の計算式（月単位か日割りか）
• 3か月以内に解約した場合の扱い
• 前払金の保全措置の方法
• 月額利用料に含まれるもの、別にかかるもの

パンフレットの金額は、多くの場合「ご入居時◯歳の場合」といった前提つきのモデルケースです。候補が絞れたら、ご本人の年齢と要介護度で見積もりを出してもらい、あわせて何年目に退去したらいくら戻るかも確認しておくと安心です。ホームの選び方全体は老人ホームの選び方・探し方でご説明しています。

よくあるご質問

出典と確認日

この記事のうち、2026年11月2日の更新で書き足した部分は、2026年11月1日に次の資料で確認しました。制度や料金は変わることがあります。ご検討の際は、各ホームに最新の内容をご確認ください。

• 老人福祉法 第29条第9項・第10項、老人福祉法施行規則 第20条の9・第21条（前払金、短期解約特例の期間と計算。e-Gov 法令検索）（2026年11月1日確認）
• 厚生労働省「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」（最終改正 2024年12月6日。10(3)七 償却年数と想定居住期間、11(2)三 前払金の算定根拠、11(2)七 予告期間、12(7) 苦情解決の方法）（2026年11月1日確認）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版、2011年8月。第3章の裁判例：敷引特約、「50%償却」）（2026年11月1日確認）
• 国税庁 タックスアンサー「No.2100 減価償却のあらまし」（令和8年4月1日現在法令等）（2026年11月1日確認）
• 消費者庁「消費者ホットライン」／東京都消費生活総合センター「消費生活相談窓口のご案内」（東京くらしWEB、2025年11月27日更新）／東京都福祉局「あんしん　なっとく　有料老人ホームの選び方」（相談先）（2026年11月1日確認）
• 有料老人ホーム重要事項説明書（基準日 2026年10月1日）：旗の台・自由が丘・尾山台（前払金の取扱い、短期解約、苦情対応窓口）（2026年11月1日確認）